破解小区乱象（如何破解小区）

业主如何面对小区乱象？

沉寂了一段的小区业主群，最近因为物业续合同与业委会的事又活跃起来，支持与反对投票物业是否续聘的双方交锋激烈，这里摘录部分发言~

A:声明：我对物业很不满意，以我自己的经历有以下几事：1、我所在单元的电梯一个月了经常出故障，维修后没有较大的改变，我也曾被关几次，曾多次向物业反映，效果不理想；2、我楼下的过道是“中环地产”的后门通道，多次有被电动车堵路、垃圾堵路，也向物业反映过，处理不及时；3、我楼下消防通道多次被“果蔬园”电动三轮车和业主汽车堵路，也曾向物业反映，有时劝解、处理不及时，改善不明显；4、小区环境卫生、保安的管理不是很严，车辆、人员出入较随意，管理时紧时松；5、汽车停车管理不严，有的车辆停放没有秩序，尤其是对地下车位、别墅车库的汽车停在地面上占了地面公共资源管理不到位：6、对业主围栏圈地、破坏绿化、违章建筑等管理不严，劝阻效果不明显。但是，我同时也看到，物业也有所行动，也有所无奈。物业无服务合同、收费率不高、业主不配合、建筑遗留问题等等。加上目前物业人工成本上涨，我们物业收费1.5元/月.平方（多层0.8元/月.平方）。试想，如果你是一个优质物业公司，以现在1.5元/月.平方的价格，你会入驻天赐良园吗？我也曾经了解，可能会有个别物业参与老小区的选聘，但优质的物业一般不涨价是不会来的，尤其是象万科那样的更不会来。一般的物业公司，入驻后他要考虑生存，但目前物价水平，不涨价能提高服务也是很难的。有的小区更换物业后的确有所变化，有的更好了，有的越来越差。请大家慎重投票！

B:感觉A的一慎重投票是离了彩生活天赐没法活。即然你连它的服务都不满意还要去选它。那不是自相矛盾？而且还要大家去谨重投彩生活。其实不是彩生活应该是名存实亡的福田。如果业委会公开竞标让彩生活名正言顺去参选。没有好的公司自然会选彩生活业主又不是傻子！

C:关于召开小区2017年业主大会的公告，本人有些疑问，在这里光明正大的向业委会提出，请业委会给予正面的回答！！1、目前福田连个管理方案都没有，就要投票，如果投票通过了，天赐的业主们还有什么自主权，那物业管理的主动权就在福田了，反正业主都同意福田管理了，物业管理方案还重要吗？2、要广大业主来投票一家目前没有管理天赐良园资格的物业公司是否有权力管理天赐良园？这个是在强奸民意？既然要广大业主来投票一家没有管理天赐良园小区资格的物业公司是否有权力来管理小区，找一家物业公司跟找两家找三家来投票，又有什么区别！！！！更何况福田目前没有任何管理小区的方案！3、经报请社区居委会、凤凰洲管理处、红谷滩新区管委会等有关部门备案并获回复，------请把这些回复在群里公示！4、集中收集+上门收集+电话收集-------电话收集？？？这个电话收集不妥吧，太容易造假！！！！！5、退一万步讲，即使要投票，这么重要的事情，必要要三分之二业主通过才有效，而不是半数通过！

D:召开业主大会没有问题，也非常好，但为何要强奸广大业主投票福田能不能续管？？？请拿出个法律依据出来，福田目前是没有管理资格的，只要是合同期到了，跟任何第三方物业管理公司是一样的，为何要让广大业主先投票他能不能够留下来？这其中没有猫腻吗？等投票没有通过了，再召开业主大会选聘新的物管，@高21栋2单谭芳垠您知道这又要花多大的精力多的人力吗？本来可以一次性搞定的事，为何要分开两次！物业管理低的问题是全南昌共同的问题，天赐不是个例，因为天赐的物业费低，所以没有物业公司感兴趣，这个逻辑没有因果关系。

E:荒唐，福田管了那么多年，管的那么的烂，业主从没有满意过，合同期过了，他现在没有管理权了，然后业委会号召召业主大会，要业主公投他能不能继续管！请问这是什么道理？？？

这一段算是比较理性的对话，在各种情绪之下的言语，更是无法直视，堪称语言暴力的典型表现。从效果来看，这样的对话一直存在，估计一时半会也改不了，实际情况是如此多次对话，小区状况还是“涛声依旧”，抛开其他不说，只从对话各方的语言中可以看出存在不少“认知扭曲”，正如《让人生停止灰暗的艺术》一书所提到的

现实生活中，非理性信念不计其数，和人的想象力一样丰富，可以分成三类

1.我必须把事情做好；

2.人们必须对我友好；

3.凡事都要符合我的意愿。

当这些幼稚、过分的要求得不到满足时，我们的神经质思维方式会把这种情况评定为糟糕，从而滋生下列想法：

1.我没有把事情做好，糟透了。

2.人们对我不礼貌，我不能容忍。

3.令人讨厌的生活！这本不该发生在我身上！

分析业主群的对话，有以下非理性信念明显存在：

1.除了彩生活，没有其他物业来接手小区的物业管理；

2.小区的物业管理的服务价格是不可变动的；

3.业委会应该促成物业续聘，否则无法工作下去；

4.除了业委会，其他业主无法有所作为；

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小区的物业管理的一团乱麻之现状，原因肯定是多方面的。其中各方的非理性信念下的思维模式，导致各方关系长期陷入无奈的僵化状态。

在现在颇为流行的NLP（神经语言程序学(Neuro-Linguistic Programming)）中有一个著名的“理解六层次模型”

简单来说，理解六层次中，精神、身份、信念与价值观属于上三层，能力、行为、环境属于下三层。由环境到能力的低三层我们每天都有意识地接触到,所以是由意识所主导的，由信念、价值到精神的高三层,我们日常很少刻意地去思想，所以往往忽略了，其实，我们在人生中所做的每一件事都被这三层所主宰。它们由潜意识所控制着，往往不容易说得明白，却是人生成败苦乐之决定因素。可以说，环境至能力的低层，只不过是高三层的放映或者在现实生活中的显示而已。

具体到小区的物业管理一事，大家的目标是让小区的环境变得更美，生活得更如意。此时需要业主、业委会、物业各方的行为能够达到一定的标准（按照合同，物业提供相应的服务、业主交物业费并配合物业、业委会协调各方等），在此基础上筛选有资质的物业公司进入小区。

目前由于各种原因，各方矛盾非常激烈，明显表现为小区物业管理不到位、业主以此为由拖欠物业费、业委会无力作为等。无论作为具体的个人，还是人格化的法人与业委会，都必须直面小区如何改变的问题，如果现状持续，必将出现一个业主与物业双输的结果。

有业主说“坚持还是改变？对于小区来说已经到了生死存亡的关头”此话虽然说的重了一点，却也点明了目前的危局之紧急状。小区经过这几年的折腾，因只有治标之术而无治本之策，诸多损害双方利益的事情屡禁不止，如部分业主的违建、物业乱收费和部分业主欠费~

有业主提出大乱才能大治。其逻辑是大乱必会引发相关各方的重视，以各种形式如走司法程序来维护自身的利益。这是一条可行的路，只是时间会很长，成本会很高，最大的受害方将仍是广大业主。

面对如此乱象，作为一个业主，在心理上如何进行调适呢？

理解六层次模型告诉我们，要想改变行动和环境，最好的方式是先改变精神、身份与信念。

《让人生停止灰暗的艺术》一书中所说的：

自我改造需要两个条件：努力转变和敞开心扉。我们必须改变自己的内心对话，摒弃所有非理性信念，从现在开始就拒绝悲观。

我作为小区的业主，首先是坚定改变的想法。“老办法无法解决老问题”，小区问题由来已久，以前尝试过不同的解决办法，没有彻底解决小区存在的问题，所以坚定支持在法律法规框架下，用创新思路解决小区顽症。其次，与诸多热心业主一道，充分发表意见与想法，支持业委会和热心业主去正面表达；再次，相信困难是暂时的，未来是美好的。

如何遏制各种租房乱象？

据报道，北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸近日在接受记者采访时说，由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖，所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足，造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板，完善房屋租赁制度顶层设计，通过法治手段遏制各种租房乱象。

立法缺

由以售为主向租售并举转变

“我国之前实施的房屋租赁政策一直强调‘居者有其屋’,正是由于这种政策导向,我国在最初的法律制度设计上,将商品房开发、销售作为发展住房的重中之重,比如在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞指出。

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华认为,我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处,房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈,这些问题都需要从立法上加以解决。

尹飞建议,应当在国家层面尽快出台相关立法,对房屋租赁市场加以约束。应对保障房屋租赁双方的权益、改善居住环境、寻求快速解决房屋租赁纠纷机制、明确中介公司应承担的责任、拓展租赁房源等问题,在立法中予以明确规定。

据悉,今年5月,住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

此外,北京、广州、成都等城市也正着手准备出台住房租赁地方性法规。

权利少

先优化租赁登记备案制度

国务院办公厅去年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》早有规定:非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》也提出,经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。

“房屋租赁备案制度的落实和合同的规范,是关乎租购同权能否顺利实施的前提。”程啸注意到,现在租赁房源登记备案率很低,造成租房市场混乱。合同签订不规范,租户经常遇到权属不清、转租、房东随意涨房租、随意撵租客或承租的房屋正常损耗无人修理等不公平待遇,造成了大量租户权利得不到有效保障。

“值得注意的是,如果按照以往‘放养’的模式去管理租房市场,‘租购同权’必然无法落地。”程啸建议,优化租赁登记备案制度,各地区根据本地实际情况完善实施细则使登记备案成为维护租赁双方权益的有效途径。

信用低

建房屋租赁信用信息系统

尹飞介绍,对于租赁市场,我国的监管体系确实存在漏洞,使得一些黑中介成了无法约束的“害群之马”。

尹飞曾经向有关部门建议,希望在立法中明确规定,建立一套有效的房屋租赁信用信息系统,将那些不良从业人员的行为都记录下来,并在统一的平台上向社会公示,承租人可随时查到其诚信记录,对不良中介应给予相应的处罚,对造成严重后果的、社会影响恶劣的,应当终身禁入中介行业。

“除此之外,提高从业人员的门槛也是十分必要的,应进行与业务有关的法律知识培训考核,获得执业证书后,才能从事房产中介工作。”程啸认为,这样可以一定程度上避免素质不高的从业者拉低行业水平。

尹飞认为,应当建立中介行业自净机制,中介公司有责任提供有效的地域信息,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、信用体系透明,建立严格的违法及违规惩处制度,完善行业内部的自查自纠机制,自觉履行公示制度,并由相关主管部门和行业协会不定期进行监管和抽查。

房源少

鼓励公民“共享”闲置房屋

不少租户反映,一房难求的状况十分普遍。目前,包括北京在内的很多城市,已开始在土地出让过程中明确要求,需自持一部分房屋作为出租房,比如一块地规划面积30万平方米,开发商拿地,需要拿出10万平方米用来建设出租房。

“这是一个比较好的探索。”尹飞说,鼓励房地产企业以租代售,并以此作为去库存的做法,不失成为一种有效的解决方式。

对于社会大量闲置的房源,程啸认为,我国在制定房屋租赁立法时也应当对此有所规划。

“许多个人房屋闲置,而想要租房的人却承租无门,造成了供求不畅。如果将这部分闲置房拿出来出租,将解决一部分租户的烦恼。”程啸建议,应当鼓励这部分人将房源拿出来共享。

环境差

制定刚性安全标准取缔群租乱象

据记者了解,群租客以企业员工和年轻人为主,流动性大,行动不规律,人员嘈杂,打扰周边居民的正常休息；群租房空间狭小,物品堆放多,生活用火、用电不规范,存在消防安全隐患；不注意维护环境卫生,导致小区环境恶化。

对此,程啸建议,应当多增加廉租房、公共租赁住房,缓解多人分租的压力。

“除了提供价格更低廉的租赁环境,制定刚性的安全标准也是必不可少的,应该疏堵结合。”邹琳华建议,出台相关安全整治标准,减少和消除安全隐患。

记者注意到,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》明确规定,出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

程啸说,要通过立法明确提出“保障安全居住”,应当禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的房屋进行出租,一旦发现,应由住建、公安等部门责令改正,并进行相应处罚。对于出租人的权益,法律也应当予以保护,对于随意破坏房屋设施或涉及其他违规租赁房屋的租户,应当由城管等部门予以遣散,造成环境破坏和财物损失的,应进行相应处罚。

7月，一大波租房新政密集袭来——

4日，上海打响租赁卖地第一枪：要拿地，只准租，不准卖。

17日，广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场，其中保障“租购同权”引发民众关注。

20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。

目前，住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。

业内人士分析，一系列租房政策的出台，释放出重大信号，住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。

让我们拭目以待！

小区里买的车位总有人占用，有什么办法可以解决？

在车位上放指示牌提醒别人这个车位是你买的，总的想了又想，发现就这个方法会比较适合你，不然你拿喇叭喊几天，让大家都知道你的车位，顺便你人也能有点名气，不过不太建议，也可能没人鸟你，浪费喉咙！

小区物业不作为业主集体送锦旗，物业乱象该如何治理？

你指的是四川乐山的一个小区内，因为业主对物业的管理水平和服务能力不满，气愤的业主们给物业送了一面锦旗，写道：干啥啥不行，收钱第一名，通过这种机智的方式表达对物业的不满。今年来，随着我们城市化的发展、居民的生活水平以及维权意识的提高，同时物业服务过程中本身存在不足，物业和业主之间的收费和服务之间的矛盾已经成为了比较突出的问题，针对如何治理物业乱象问题，我个人有以下几点看法：

一、找准物业乱象的根源所在

物业服务行业本身从业门槛低、服务水平较低，同时有些物业公司收费不规范，造成“物业乱收费”“服务能力差”的问题，这直接影响了小区居民的幸福安居。物业乱象的根源问题主要有：1.业务对物业的收费标准不认同，主要集中在前期的管理阶段；2.物业收费标准调价不规范，因为有些物业的服务沟通精神欠缺，失去业务对无业的信赖；3.物业的收费内容模糊，比如停车费用、装修服务收费、电梯服务费用等。

二、制定治理物业乱象的衡量标准

想要根本上治理物业乱象，首先要统一物业的服务收费和服务内容的标准。通过业主委员会的形式对物业进行约束，具体可以是：1.明确物业的服务收费范围，搞清楚钱花在哪了？用在哪了？2.明确调价程序，业务们监督无语的调价流程，做到前期征求业主意见，中期统一业务意见，后期公示调价结果。3.正式地明确收费标准，这个内容越详细越好，比如车辆停放费用怎么算？电梯运行和维修费用怎么算？垃圾处理费用怎么算？垃圾处理的速度怎么算？

三、加强指导监督，推动物业服务更加标准

最后一步是加强指导监督，既然制定了标准，为了有效地运行下去，则要做到向谁报告、谁来组织、谁来监督。业主委员会要选出具有责任感和精力的代表人，督促物业定时公示服务内容和标准，加强指导和培训工作。对不正确执行相关标准的服务行为予以协商甚至举报，严肃曝光物业服务过程中的失职行为。

积极地治理物业乱象问题，才能营造舒心的生活环境。关于如何治理物业乱象，大家还有什么观点，欢迎在评论区留言。

物业小区车辆乱停乱放问题，谁能帮我出个好点的方案

1、 小区内有些司机会将自己的车子停在别人的停车位上，面对这种情况，我们可以在车位上放置一些障碍物或者是注明这个车位是私人车位，提醒他人不能随意停放。如果还是不行的话，我们可以在车位上安装智能车位锁，它能够有效的防止他人占用自己的车位。

2、 有些车位为了方便，会将车辆停在路口禁区，车库门前等等，物业也可以在禁止停车的范围内粘贴违章禁停的标志，提醒车主这里是不能停车的。物业也需要并且加强巡逻，如果发现有人乱停车要及时制止。对于外来的车主，物业可以引导其将车子停好。物业也可以在禁止停车的范围内，栽种一些花草，并且设置好指示牌。

3、 有些小区是因为停车位不够，因此出现了乱停车的问题。针对这种情况，物业可以和业主管理委员会协商，将小区的空地或者是绿化带改建成停车位，方便业主停车。或者车主也可以将车子停在小区周边的公共停车场。

4、 如果业主碰到了乱停车现象，业主可以告知违停的车主这种行为不是恰当的。如果违停的车辆占用的主要通道，导致其他车辆出现困难，我们可以联系物业或者是拨打110，请他们联系车主移车。

怎样整治小区里那些乱停车的现象？

　一、小区内车辆乱停放归谁管？

1.《道路交通安全法》规定，本法所称的“道路”，是指公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方，包括广场、公共停车场等用于公众通行的场所。即小区内道路不属于《道路交通安全法》所辖范围，消防通道除外。

2.依据《物权法》关于小区共同共有的规定，小区道路应当是归业主共同所有。

依据业主与物业签订的物业合同，物业对业主的车辆具有管理权，但并不代表物业具有处罚权。事实上，物业并不具有处罚权，更不具有罚款的权利。

小区内会出现乱停车的症结在于：有处罚权的没法管，没处罚权的管不了，只能靠道德约束。道德约束显然是最薄弱的，如果道德能约束，那还会存在乱停车现象吗？

二、如何治理乱停乱放？

笔者搜索到一些上海律师提出的建议：1.物业公司在签订物业管理合同时可以约定也需要有序停放车辆，否则要承担违约责任。

2.可对业主乱停车的不文明行为书面提醒或通过宣传栏、电子屏等批评。

3.对于严重违规或违反社会公德者，可以与诚信机制联系处理。

以上几点意见的局限性都在于——只能有道德的力量约束乱停乱放车主。没有强制性措施，不让车主感到肉疼，车主是认识不到自身存在哪些问题的。